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在不动产阛阓从增量扩展转向存量优化的关节期，近期落地的交易不动产REITs试点新规正成为阛阓的盘考热门。
在近日召开的“2026中国不动产金融论坛”上，上海交通大学上海高等金融学院（高金/SAIF）践诺院长程仕军暗意，中国不动产阛阓正阅历结构性革新与范式重构，行业从增量扩展转向存量优化、高速增长迈向高质料发展。在此布景下，“相识”与“破局”是行业发展的关节旅途。
“周转存量钞票是一项系统工程，触及多方利益与多重联想，意旨要紧且挑战并存。这条款咱们以翻新勇气和创新聪惠，尊重阛阓规定，积极试验，稳步构建政府带领、企业主导、阛阓运作的周转新时势。”原银保监会普惠金融部主任、中国长城钞票科罚公司原党委秘书、董事长李均锋称。
在李均锋看来，周转存量钞票有四个主要原则：第一，阛阓化、法治化原则是根柢谨守，通过公开往还和合规操作终了钞票公允流转，严禁新增隐性债务；第二，专科化原则是中枢撑执，依托专科机构和东谈主才终了钞票精确识别和高效运营；第三，依托产融连结原则是关节旅途，创新诳骗REITs、钞票证券化等器具，将存量钞票弯曲为金融成本；第四，以增量带动存量原则是挫折政策，通过引入新本领、新业态进步存量钞票价值。
从大众熟习阛阓发展教会来看，交易详细体、交易零卖、交易办公楼、栈房等交易不动产是REITs挫折的底层钞票。中邦交易不动产存量限制弘大，具有通过REITs进行周转并拓宽权益融资渠谈的内在需求。
就在2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会对于推出交易不动产投资相信基金试点的公告》，持重实施交易不动产REITs试点，象征着中国REITs阛阓投入交易不动产与基础活动并行发展的新阶段。
相较于基础活动REITs，交易不动产REITs在钞票畛域、审核监管和回收资金用途等方面存在相反。中金公司谋划部践诺负责东谈主、董事总司理张宇分析称，交易不动产REITs聚焦交易不动产，包容性更高，优先鼓吹交易详细体、交易零卖、交易办公楼、栈房等业态落地；由证监会及往还所审核，审核及发作恶果较高；资金用途更纯真，回收资金不错用于与主营业务联系的存量钞票收购，新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，但不得用于购置商品住宅用地。
在他看来，REITs能助房企降欠债、防风险，构建良性轮回体系，推动向“轻钞票运营”转型。同期，在低利率环境下，REITs有助于优质钞票价值重估，为投资者提供新的投资渠谈。
“相较于外洋熟习阛阓，我国存量交易不动产限制可不雅，且不动产证券化率仍处于低位，这为交易不动产REITs阛阓限制的恒久增长提供了坚实基础和繁密空间。”张宇说。
那么，瞻望异日，中国REITs阛阓限制将有多大？证实Wind数据，放胆2026年1月25日，中国REITs阛阓已上市79只REITs，总市值2280亿元。
中信证券债务融资业务线高等副总裁叶广宇以为，判断REITs阛阓的限制有好多种算法，恒久来看可能达到2万亿元的限制，具体多永劫候能达到需要看阛阓的发展情况；短期来看，REITs阛阓在近两年有较大温顺，阛阓限制快速进步；此外，交易不动产REITs的审核恶果等方面有一定优化，也有一定增漫空间。
也有业内东谈主士以为，中国REITs阛阓限制达到万亿元致使超过2万亿元王人有可能，影响时候的一大变量在于房地产的转型情况。
对于中国REITs阛阓的发展提议，张宇以为，可完善优化既有产物架构，比如：优化科罚架构，精简“公募基金+ABS+神态公司”架构，同期进一步平衡各主体权责，推动刊行东谈主过甚关联外部科罚东谈主与投资东谈主利益进一步绑定；扩募法式进一步提效，提议对限制比例较小的扩募可豁免监管审核，对较大限制的扩募也无需彻底谨守初次刊行圭臬，可实行一定的精简；对REITs阛阓也探索建立退市轨制，恒久看阛阓也可作念到“有进有出”。
他同期称，还可进一步加强多档次阛阓建立，比如：进一步放宽投资主体准入，支执多档次阛阓建立；执续完善Pre-REITs与私募REITs轨制建立；明确退出贯串机制。
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黄念念瑜
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